Переходит ли долг бывшего собственника к покупателю квартиры

При продаже квартиры нередки случаи, когда у старого собственника остаются долги за оказанные услуги ЖКХ. Такой долг не переходит автоматически на нового владельца квартиры. Жилищно-коммунальные службы должны взыскивать его с предыдущего собственника. Но не все об этом знают.

Долги за «коммуналку» не передаются автоматически

Обязанности по внесению платы за коммунальные услуги (а в случае с муниципальным жильем — также и за жилое помещение) определены в статье 153 ЖК РФ. В соответствии с ней:

  • обязанность по внесению платы возникает у собственника квартиры с момента возникновения права собственности на неё;
  • при покупке квартиры в новостройке по ДДУ от застройщика — с момента подписания передаточного акта на квартиру, т.е. получения от застройщика ключей (застройщик при этом оплачивает коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию);
  • при покупке квартиры в ЖСК — с момента, когда кооператив передал жилое помещение пайщику;
  • при найме жилья — с момента заключения договора социального найма или договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Эти правила следуют из статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которой бремя содержания имущества (в том числе, оплаты коммунальных услуг за него) лежит на его собственнике.

Единственным исключением является долг по взносам за капремонт. В соответствии с прямым указанием ЖК РФ (п. 3 ст. 158) при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит не исполненная предыдущим владельцем обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Это не касается случаев приватизации помещений (неуплаченный от имени государства долг к частному лицу не переходит).

Новый и старый собственник могут договориться об оплате услуг за счет покупателя квартиры. Однако такая договоренность должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи или отдельном соглашении.

Как не купить квартиру с долгами ЖКХ

Наличие задолженности по услугам ЖКХ в любом случае усложнит жизнь новому собственнику. Поэтому до заключения сделки необходимо проверить, есть ли у старого собственника задолженность.

Сделать это можно через управляющую компанию дома, в котором расположена квартира. Сведения о наличии или отсутствии долга печатаются также в квитанциях на оплату услуг ЖКХ.

Нужно учитывать, что администраторами платежей ЖКХ могут быть разные организации. К примеру:

  • оплата услуг по содержанию МКД может проводиться через управляющую компанию или ТСЖ,
  • оплата водоснабжения и водоотведения, газа, электричества и других коммунальных услуг — напрямую поставщикам;
  • взносы на капитальный ремонт собирает региональный оператор соответствующего фонда и т.п.

До сделки необходимо проверить, какие организации собирают коммунальные платежи в конкретном доме и удостовериться в отсутствии задолженности продавца перед ними.

В договор купли-продажи желательно включить письменное заверение продавца о том, что задолженности за ЖКХ у него нет. Аналогичное положение имеет смысл включить в акт приёма-передачи квартиры.

Обычно продавец оплачивает коммунальные услуги до момента передачи квартиры по акту покупателю. Поэтому в акт приема-передачи включается фраза о том, что на дату акта все необходимые коммунальные платежи за ЖКХ были оплачены продавцом.

Если же задолженность имеется, существуют различные способы работы с ней:

  • Погасить до заключения договора купли-продажи за счет полученного от покупателя аванса;
  • Покупатель самостоятельно оплачивает долг, при этом соответствующая сумма вычитается из цены квартиры;
  • Покупатель принимает квартиру с долгами, а продавец обязуется самостоятельно погасить их позже (в этом случае нужно быть готовым к судебным разбирательствам с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг).

Что делать, если квартира куплена с долгом

Если, несмотря на все меры предосторожности, купленная квартира оказалась с долгом по ЖКХ, новый собственник должен как можно скорее уведомить управляющую компанию и других поставщиков коммунальных услуг о переходе права собственности на квартиру.

Подтвердить своё право собственности можно выпиской из Единого государственного реестра недвижимости либо копией договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на неё.

Уведомление в управляющую компанию, ТСЖ и иные организации составляется в свободной форме. В нем имеет смысл указать:

  • Наименование адресата
  • Наименование и данные отправителя;
  • Описание ситуации — к какой квартире имеет отношение, с какой даты перешла собственность и т.п.

Образец уведомления в УК (ТСЖ) о смене собственника

В_______

От ФИО, адрес, телефон

Уведомление

Настоящим уведомляю о том, что с ___ я являюсь собственником квартиры по адресу ______, что подтверждается выпиской из ЕГРН № ____ от _____ (прилагается).

В отношении указанной квартиры имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере ____, возникшая в период, когда ее собственником являлся ФИО.

В соответствии с условиями договора купли-продажи, я не принимал на себя обязательство по погашению долгов ФИО за неоплаченные коммунальные услуги. В связи с этим предлагаю Вам:

1) самостоятельно осуществить взыскание указанных средств с ФИО;

2) исключить ранее накопленную задолженность в сумме ____ из квитанций на оплату коммунальных услуг и выделить ранее накопленную задолженность в отдельный лицевой счет.

Дата, подпись

Если УК против

На практике встречаются попытки управляющих компаний и ТСЖ взыскать долги по ЖКХ с нового собственника, который не имеет к ним отношения. Это может сопровождаться угрозой отключить коммунальные услуги.

Если новый собственник вынужденно оплатил долг предыдущего собственника по ЖКХ, эти деньги можно вернуть. Суды признают их неосновательным обогащением управляющей компании (то есть, денежными средствами, полученными без правовых оснований).

Из судебной практики: Верховный Суд РФ в определении от 22 ноября 2016 года № 5-КГ16-160 рассмотрел дело, в котором гражданин уплатил долг по ЖКХ за предыдущего собственника после предупреждения о прекращении водоотведения из квартиры (отключении канализации) в случае неуплаты долга. Суд установил, что такую оплату нельзя признать добровольной. Поэтому УК не вправе оставить ее себе.

Списание долгов по ЖКХ старого собственника имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Все о госпошлинах
Adblock
detector